Thị trường chứng khoán đang xuống vì lạm phát lên và chính phủ dọa lên tiền lời. Hôm nay mình muốn chia sẻ kinh nghiệm về việc mua bán nhà cửa cho gia đình. Mình đã từng mua nhà, duplex, fourplex, từ chủ, không qua brokers và qua brokers từ năm 1983 tới cái cuối cùng là nhà mình đang ở năm 2007.
2022 có thể khác thời 2007-2008 vì giá nhà cửa lên quá nhiều, nhưng cũng giống như năm 2005-2007, nhà lên như diều, mình đã từng đi mua đấu giá nhà năm 1991 vì rất nhiều foreclosures. Nhưng dù sao đi nữa, cái basic mua nhà nó giống nhau. Tiền lãi lên thì nhà sẽ phải xuống, mình mua năm nhà bắt đầu đi xuống, tiền lãi là 6.25%-6.75%. Bây giờ mình đã có 2.5% cho 25 năm fixed. Mua nhà giá thấp, tiền lãi cao thì có ngày refinance, còn mua cao thì không thể nào làm giá nhà xuống thấp được. Nhà mình muốn mua đang từ $895k xuống mua được là $750k. Lúc trước đó ai cũng muốn mình trả trên asking price, mình không thích như vậy. Đi coi cả chục căn nhà, đủ khu, mình thì tin vào Fengshui, nhà cao, cửa rộng, sáng sủa và cầu thang phải lớn. Nhiều nhà nhiều phòng hơn nhưng tối đen, cầu thang thì khúc khuỷu, chật chội. Hai vợ chồng kiếm ra cái nhà này thích quá, dù không có 3 car garage, mình thì mê nhiều garage. Hai người đồng ý là nếu không kiếm được đúng nhà thì không mua.
Kinh tế đổi, thời thế đổi, nhưng vấn đề mua nhà vẫn chỉ có mấy điều quan trọng mà mình thấy cần phải để ý, phải tham khảo kỹ lưỡng vì mua nhà không như mua xe, mua lộn, bán đi lỗ vài ngàn. Đây là cách mình mua nhà và nhà nào mình và gia đình cũng thích từ hồi độc thân tới giờ.
1. Mình chỉ mua nhà vừa túi tiền của mình, là sao? Sau khi đóng escrow, tổng số tiền ra cửa hàng tháng chỉ tới 1/3 tiền lương của mình. Tính làm sao? Tiền mặt sẽ mất là tiền ăn, tiền nhà, tiền thuế đất, tiền insurance, tiền điện nước, tiền rác, tiền điện thoại, tiền xe cộ (tiền trả xe nếu còn nợ và registration) và tiền bỏ vào 401k hàng tháng. Thiệt ra, nếu liệt kê tất cả những điều kiện này thì ít ai mua được nhà LOL, nhưng nếu làm được thì đời sống làm chủ một căn nhà rất thoải mái và nhẹ nhàng.
2. Location, location, location, cái khu mình ở rất quan trọng vì sự an toàn cho gia đình và giá cả lên xuống trong tương lai. Mua nhà là một sự đầu tư lớn cho cuộc đời, nhiều người dùng căn nhà như để dành tiền cho khi về hưu. Location trên đất Mỹ, cái tiêu chuẩn giống nhau mặc dù khác tiểu bang, khác luật thuế má. Nó đi theo county, rồi tới city, rồi tới zip codes. Ngay cả trong một county tốt, có thể có city dổm, trong city tốt có thể có zip codes dổm, chuyện của mình là phải kiếm zip code tốt cho mình ở.
A. Zip code tốt: phải đọc statistic data cho cái zip code mình muốn mua, mình lựa gì? chủng tộc nào nhiều, lương trung bình là bao nhiêu, số người ở tuổi tác là bao nhiêu, nếu mình có con nhỏ, mình muốn tuổi tác không già thì con mình sẽ có bạn chơi cùng lứa tuổi, tổng số người có bằng đại học là bao nhiêu, high school là bao nhiêu và nghề ngỗng thuộc loại gì, white collar hay labor? Trường học từ mẫu giáo cho tới high school vào hạng nào, crime rate như thế nào?
B. Khi mua nhà, mình chỉ lựa cái nhà nhỏ hoặc trung bình trong khu mình muốn ở, tại sao? Khi mình cần bán gấp, giá nhà mình sẽ rẻ nhất trong khu, khi thị trường xuống, nhà mình sẽ xuống thấp nhất và lên cao nhất mà vẫn được hưởng mọi sự tốt lành trong khu tốt của mình. Không bao giờ mua cái nhà lớn nhất, đắt nhất trong khu vì mình không biết bao giờ mình phải bán gấp để ra đi.
C. Khi kiếm được một căn nhà tốt muốn mua, phải coi địa điểm nó như thế nào, có gần freeway nghe tiếng xe chạy hay không, có gần ngay đường rầy xe lửa nó chạy trong đêm khuya không, có gần chợ búa hay không, có gần trường học cho con mình hay không, có nhiều chỗ đậu xe khi bạn bè, gia đình muốn tới thăm hay không, mình luôn luôn đi tới thăm nhà mình muốn mua cả tuần, ngày thường, weekend, ban ngày, ban đêm coi có xe đậu đầy đường hay không, người đi bộ mỗi buổi chiều như thế nào.
D. Điều này thật ra là điều quan trọng nhất khi mua nhà, neighbors là ai, như thế nào, sống cả chục năm mà gặp neighbors dổm là khổ cả đời. Khi mình tới thăm nhà mình muốn mua, mình hỏi brokers coi hai người bên cạnh, sau nhà, trước nhà, mình tới gõ cửa hỏi thăm luôn. Đừng ham nhà rẻ, tốt mà quên người hàng xóm mà mình sẽ phải chung sống với cả nhiều năm, họ sẽ giúp đỡ mình và mình sẽ giúp đỡ họ, in harmony. Khi phải làm hàng rào, hoặc cây cối rớt qua nhà mình, họ sẽ sẵn sàng cộng tác với mình để giải tỏa vấn đề. Khi đi đâu xa, họ sẽ coi nhà cho mình, không chỉ nhà bên cạnh, trước sau cả sáu bảy nhà chung quanh mình. Ai cũng biết mặt gia đình mình thì khi có xe nào tới dọn nhà họ sẽ gọi cho mình hoặc cảnh sát. Mình nghe chuyện bạn mình mà rùng mình, nó đem xe truck tới dọn nhà hai lần mà không làm gì được, hỏi có quen hàng xóm không, thì nói tao ghét tụi nó, thế là xong. Cả sáu nhà có phone number của nhau, có gì nhắn cả băng luôn, vui lắm. Mình là cột chụ nối mọi người với nhau LOL. Đi đâu cũng xí xọn, bà xã ghét lắm nhưng vui trong bụng.
3. Tình trạng nhà và financing. Ai cũng nghỉ mua nhà rẻ về sửa, cũng tốt, nhưng nếu mình làm lấy, khi mình phải mướn thợ thì thượng vàng hạ cám, muốn rẻ thì thợ dổm, thợ tốt thì đắt tiền, nhiều khi gặp nhà hư từ cột trụ ra ngoài mà phải làm lại căn nhà mới. Mình cùng bà xã sửa nhà nên mình biết, làm được thì ra đẹp theo ý mình mà rẻ nhưng rất tốn công, mướn người thì bị nó bôi bác nên chỉ bị một lần thôi, gặp mỹ thì nó charge vô tội vạ.
Financing, bây giờ tiền lời còn thấp, nếu mượn tiền thì phải mượn fixed 30 năm, không nên đi adjustable ngắn hạn, tới giờ phải refinance mà tiền lãi lên thì khổ đời. Khi nói tới tiền lãi thì luôn luôn hỏi APR là bao nhiêu vì nhiều khi nó nói 2.5% nhưng APR có thể tới 2.875%. APR là tiền của cả cái loan sau khi cộng hết tiền lời, tiền fees, tiền points.
Còn ngày xưa khi mình mua cái duplex và fourplex, thì không biết bây giờ sao vì người đi thuê quá nhiều, nhưng mình vẫn nghĩ vacancy factor phải thấp, multiple tiền rent phải cao và rent control không được quá khắc khe.
Thời nào cũng vậy, mua nhà gọi là định cư, an cư lạc nghiệp, nhưng bên Mỹ này, công việc thay đổi, hãng bỏ đi, nhiều khi việc tốt mình phải đi theo qua tiểu bang khác, county khác, nhiều người phải mướn nhà trọ trong tuần đi làm rồi lái xe hoặc bay về thăm gia đình mỗi cuối tuần. Coi lại công việc mình như thế nào, có dễ kiếm việc khi hãng đi hay không, tiền bạc có để dành được tốt hay không, đừng nhắm mắt làm liều, tiền mất gia đình không êm thấm vì không tính kỹ lưỡng. Mình không bao giờ ham hố cái tiếng làm chủ nhà, mình và bà xã ở thuê trong một cái condo 800SQ 4 năm cho tới khi mọi thứ vào tiêu chuẩn thì mới mua nhà. Cái condo mình ở cũng trong một cái Zip code rất tốt và an toàn. Chúc mọi người thành công trong công việc mua nhà.
